정용상(동국대 법과대 교수)

1997년 IMF 경제위기 이후 기업이 구조조정을 하면서 많은 실직자들이 자영업을 시작하였다. 통계청자료에 의하면 자영업자 수가 2013년 7월 기준 약 570만 명이다. 전체취업자 대비 자영업 비중은 약27% 정도로, 이 수치는 OECD 평균 16%에 비교하면 매우 높은 수치이다.

문제는 자영업자 중 상당 수가 영세임차인으로 자영업을 운영하고 있는 실정에서, 임대차계약기간이 종료될 경우 재계약이 보장되지 않는다면 그 사이 투자한 금액의 회수가 불가능할 뿐만 아니라 임대차기간 중 고객유치를 위한 각 종 홍보 및 시설투자를 할 수 없어서 영업의 활성화를 기대하기 어렵다.

이러한 문제점을 해소하기 위하여 민법의 임대차계약에 관한 규정의 특례로, 국민경제생활의 안정을 보장할 목적으로 하는 ‘상가건물임대차보호법’을 제정하여 시행하고 있다. 물론 이 법은 대통령령으로 정한 일정한 보증금액 범위 내에서 적용되므로 영세임차인을 보호하는데 주안점이 있다고 할 수 있다. 대통령령에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당지역의 경제여건 및 임대차목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하며, 보증금 외에 차임(월세)이 있는 경우에는 그 차임액에 ‘은행법’에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(1/100)을 곱하여 환산한 금액을 포함하여 계산한다. 이 법에서 대통령령으로 정한 보증금액이란, 서울특별시는 4억 원, 서울특별시를 제외한 ‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역은 3억 원, 광역시(‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 2억4천만 원, 그 밖의 지역은 1억 8천만 원이다. 즉, 각 지역별로 정한 금액을 초과할 경우에는 이 법이 적용되지 않는다. 대규모의 사업을 위한 임차인의 경우에는 임대차계약을 체결할 때에 계약자유의 원칙에 따라 계약할 수 있으므로 특례법에 따른 특별한 보호를 할 법익이 없다고 법은 판단하고 있다.

임대차시장의 현실을 보면 종종 임대인은 임차인의 영업이 성황일 때에 임대차기간만료를 이유로 명도를 요구하는 경우가 있다. 임차인의 입장에서는 기왕의 시설이나 비품, 단골 고객확보 등을 위한 투자를 한 상황에서 폐업을 해야 한다는 공포감에 휩싸일 수 있다. 그러나 법은 임대인은 임차인이 임대차계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다고 규정하면서 임차인의 계속영업을 할 수 있는 근거를 명문화하고 있다. 물론 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 등(제 10조 제1항)의 사유가 있으면 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 임차인의 계약갱신요구권을 무한정 인정하는 것은 임대인에게 불리하므로, 법은 최초의 임대기간을 포함한 전체임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 정하고 있다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 중감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있는데, 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금액의 9/100의 금액을 초과하지 못한다. 이러한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 하였다. 이 법에서 정한 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세부담 등 경제사정의 변동을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있으나, 증액의 경우 위의 9/100라는 상한선의 적용을 받지 않는다.

상가임차인이 임대차계약종료 시 임대인에게 권리금(영업권)을 요구할 수 있는지에 대해서는 현행법해석상 불가능하나 현재 이에 대한 입법을 추진 중인 상태에 있다. 영세임차인이 임대인으로부터 임대차계약기간이 종료되었다고 명도를 요구받을 경우, 무조건 이에 따를 것이 아니라 ‘상가건물임대차보호법’에 의한 보호대상인지 여부를 확인하여 권리보호를 받을 수 있도록 해야 할 것이다.